SCIA e CIA per le locazioni turistiche in Puglia
C'è una scadenza che riguarda molti proprietari pugliesi: il 30 settembre 2026. Entro quella data chi affitta a turisti in Puglia, era già registrato al DMS, il sistema con cui la Regione Puglia censisce le strutture e le locazioni turistiche, prima di ottobre 2025 e non ha mai presentato una comunicazione di inizio attività al Comune, deve mettersi in regola con una SCIA o una CIA.
Se quella comunicazione l'hai già fatta a suo tempo, non devi rifare niente e puoi smettere di leggere qui. Il problema è che moltissimi hanno solo il CIN e sono convinti che basti.
Il CIN non è un titolo
Chi ha richiesto il codice identificativo quando è diventato obbligatorio ha fatto la procedura, ottenuto il numero e lo ha messo negli annunci. È tutto corretto. Ma è anche la fonte di un equivoco che si è diffuso ovunque.
Il CIN, come prima il CIR, serve a identificare l'immobile nelle banche dati pubbliche. Non autorizza niente. Il titolo che ti abilita a esercitare l'attività è un documento diverso, si presenta al Comune e si chiama SCIA oppure CIA a seconda dei casi.
Sono due binari separati: avere il codice non significa aver comunicato l'avvio dell'attività, e comunicare l'avvio non fa apparire il codice. Servono tutti e due.
Riguarda anche te?
La Legge Regionale n. 15 del 30 settembre 2025 ha modificato gli articoli 10 bis e 10 quater della Legge Regionale 49/2017. Prima di preoccuparti, guarda in quale dei tre casi ti trovi.
Eri registrato al DMS e non hai mai comunicato niente al Comune
È il caso che riguarda l'obbligo. Se l'immobile era iscritto al DMS Puglia prima del 30 settembre 2025, hai il CIR o il CIN, ma non hai mai reso una segnalazione o una comunicazione di inizio attività, devi presentare la SCIA o la CIA al SUAP, lo sportello unico per le attività produttive del Comune.
Entro il 30 settembre 2026La comunicazione l'avevi già presentata
Chi a suo tempo ha già reso una SCIA o una comunicazione di inizio attività non deve ripeterla: quella pratica resta valida. Se non ricordi se l'hai fatta, il SUAP del Comune può dirtelo.
Non devi fare nullaNon hai ancora iniziato ad affittare
Per le attività nuove non c'è nessuna regolarizzazione da recuperare, ma la regola è più stringente: SCIA o CIA vanno presentate prima di avviare l'attività, non dopo.
Prima del primo ospiteNon sai se sei registrato al DMS? È il dubbio più comune e si toglie in pochi minuti. Il DMS si apre da dms.puglia.it con SPID, CIE o CNS: se l'immobile è censito, compare nella tua area personale. Se dall'accesso non vieni a capo di nulla, chiama il numero verde di Pugliapromozione, 800.174.555, dal lunedì al venerdì: ti dicono loro qual è la tua posizione.
CIA o SCIA: quale delle due
Cambia in base a come è gestita l'attività, e il criterio è il numero di appartamenti.
| Come gestisci | Cosa presenti | Riferimento |
|---|---|---|
| Fino a due appartamenti di norma gestione non imprenditoriale | CIA Comunicazione di Inizio Attività | Introdotta dalla L.R. 15/2025 |
| Tre appartamenti o più gestione imprenditoriale | SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività | Art. 19 legge 241/1990 |
L'attività si presume svolta in forma imprenditoriale quando sono più di due gli appartamenti destinati alla locazione turistica in ciascun periodo d'imposta, cioè in ciascun anno, secondo l'articolo 1 comma 595 della legge 178/2020, modificato dall'articolo 1 comma 17 della legge 199/2025.
Questo criterio è cambiato di recente ed è in vigore dal 2026. Se hai tre appartamenti e finora ti sei sempre considerato un privato, adesso ricadi nella SCIA e non nella CIA. Vale la pena ricontrollare prima di compilare il modulo sbagliato.
Attenzione a come funziona il criterio: la legge dice che sopra i due appartamenti l'attività si presume imprenditoriale. È una presunzione che scatta verso l'alto, non una garanzia verso il basso: anche con uno o due appartamenti si può ricadere nell'attività d'impresa se la gestione è organizzata in quel modo, secondo l'articolo 2082 del codice civile. Se hai dubbi sul tuo caso, chiedi al tuo commercialista prima di scegliere il modulo.
Se affitti tramite una società, la SCIA la presenta il legale rappresentante.
Come si presenta
La pratica si invia per via telematica dal portale impresainungiorno.gov.it, dove si entra con SPID, CIE o CNS, e arriva al SUAP del Comune in cui si trova l'immobile.
Tra gli allegati richiesti ci sono la planimetria dei locali, la certificazione di agibilità e il titolo di disponibilità dell'immobile, cioè il documento che dimostra a che titolo lo detieni. Se non li hai già pronti è la parte che richiede più tempo, e sulle case più vecchie l'agibilità è spesso il documento che manca: in quel caso serve un tecnico, quindi conviene muoversi presto e non a ridosso della scadenza.
I moduli sono standardizzati a livello regionale, quindi non devi scriverne uno tu: trovi quello giusto sul portale.
Per chi vuole i riferimenti esatti. I moduli per la CIA e per le attività già registrate nel DMS sono stati approvati con la determinazione dirigenziale n. 217 del 3 ottobre 2025 della Sezione Turismo e Internazionalizzazione della Regione Puglia; per la SCIA imprenditoriale vale la modulistica unificata della determinazione n. 46 del 7 marzo 2025.
Un passaggio che fa risparmiare tempo: non devi comunicare nulla anche alla Regione. È il Comune che trasmette la pratica ad ARET Pugliapromozione, l'agenzia regionale per il turismo, che aggiorna la posizione già presente nel DMS Puglia.
Attenzione a non confondere questo adempimento con l'invio mensile dei flussi turistici, che è una cosa separata e ricorrente: ne parliamo nella guida su SPOT e le comunicazioni alla Regione. Per assistenza sul portale, il numero verde di Pugliapromozione è l'800.174.555, dal lunedì al venerdì.
Imprenditoriale non vuol dire struttura ricettiva. Se passi dalla CIA alla SCIA resti comunque una locazione turistica: cambia il titolo che presenti al Comune, non la classificazione dell'immobile. Per le comunicazioni mensili dei flussi continui quindi a usare SPOT EASY, che è la versione riservata alle locazioni turistiche.
Se l'immobile è a Gallipoli
La procedura passa dal SUAP del proprio Comune e in Puglia non è uniforme: cambia da un Comune all'altro, quindi le indicazioni generali a un certo punto non bastano più.
A Gallipoli il Comune svolge le funzioni di sportello unico con il supporto della Camera di Commercio di Lecce, come previsto dall'articolo 4 commi 10-12 del DPR 160/2010. Sul portale impresainungiorno il Comune si seleziona con il codice catastale D883: è quello che indirizza la pratica all'ufficio giusto. Il SUAP risulta con indirizzo in Via Pavia, a Gallipoli.
Se sei fuori tempo
Chi non si adegua entro il termine incorre nelle sanzioni previste per chi svolge l'attività senza il titolo necessario. Le fonti regionali non ne indicano gli importi, quindi diffida di chi te li quantifica: per il caso concreto l'interlocutore è il SUAP del Comune.
Se la scadenza è passata e non hai presentato niente, la cosa peggiore è lasciar correre: la pratica si presenta comunque, e prima la presenti prima esci dalla condizione di attività priva di titolo. Come venga valutata una presentazione tardiva dipende dal caso, e l'interlocutore giusto per saperlo è il SUAP. Il punto da tenere a mente resta lo stesso: il codice identificativo, da solo, non copre l'assenza della comunicazione al Comune.
Domande frequenti
Sì, se non hai mai presentato prima una comunicazione di inizio attività al Comune. Il CIN, come il CIR, serve a identificare l'immobile nelle banche dati, non ad autorizzare l'attività. Sono due cose distinte e una non sostituisce l'altra.
Cambia in base a come è gestita l'attività. La CIA, Comunicazione di Inizio Attività, vale per le locazioni turistiche non imprenditoriali. La SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività prevista dall'articolo 19 della legge 241/1990, vale per quelle imprenditoriali. Il criterio è il numero di appartamenti.
Da tre in su. L'attività si presume imprenditoriale quando sono più di due gli appartamenti destinati alla locazione turistica in ciascun periodo d'imposta, cioè in ciascun anno. La regola è stata modificata dalla legge 199/2025 ed è in vigore dal 2026, quindi può riguardarti anche se prima non era così.
Chi non si adegua entro il termine incorre nelle sanzioni previste per chi svolge l'attività senza il titolo necessario. Le fonti regionali non indicano gli importi, quindi per il caso specifico conviene rivolgersi al SUAP del Comune.
No. L'obbligo riguarda chi era registrato al DMS prima del 30 settembre 2025 e non aveva mai reso una segnalazione o una comunicazione di inizio attività. Se l'avevi già presentata a suo tempo, resta valida e non devi ripeterla.
No, non serve un secondo passaggio. È il Comune a trasmettere la comunicazione ad ARET Pugliapromozione, che aggiorna la posizione già registrata nel DMS Puglia. Resta invece separato l'invio mensile dei flussi turistici su SPOT.
Sul portale impresainungiorno.gov.it, selezionando il Comune di Gallipoli con il codice catastale D883. Il Comune svolge le funzioni di SUAP con il supporto della Camera di Commercio di Lecce e risulta con indirizzo in Via Pavia.
Se preferisci non pensarci
Gli adempimenti di un appartamento affittato ai turisti sono parecchi e non finiscono qui: comunicazioni mensili, dati alla Questura, imposta di soggiorno, contratti. Noi lo facciamo tutti i giorni per i circa 35 appartamenti che gestiamo a Gallipoli.
Una precisazione, per non farti perdere tempo: non presentiamo pratiche per conto terzi a pagamento. Ce ne occupiamo per le case che gestiamo, perché fanno parte del lavoro. Se cerchi solo qualcuno che ti presenti la SCIA o la CIA, l'interlocutore giusto è un tecnico o il tuo commercialista.
Se invece stai valutando di affidare la casa e si trova a Baia Verde, a Lido San Giovanni o al Residence Rosa Virginia, allora parliamone.
Come funziona la gestione affitti brevi a Gallipoli